卖汉堡的美国大叔竟靠房产在中国赚得盆满钵满

最近，美国麦当劳叔叔和美国肯德基叔叔在中国都感到不舒服，说他们想在中国出售自己的餐饮业务，不禁想知道两家知名餐饮连锁店在中国做了多少这样的选择。

然而，在一项调查之后，荣毅仁发现麦当劳和肯德基选择在中国销售他们的业务，而不是因为商业上的困难，而是因为中国房地产市场的繁荣迫使他们现金流入，并取得了巨大的利润。说到这一点，许多朋友会怀疑美国的叔叔和叔叔是如何制造食品和饮料的，这与购买和销售房地产有关。

这一切都来自一个笑话。麦当劳(McDonald‘s)创始人雷·克罗克(Ray Croker)在接受奥斯汀德克萨斯州立大学(Texas State University)MBA课程的采访时提出了一个问题：“谁能告诉我是做什么的？”一个大胆的孩子说：“每个人都知道你做汉堡包。”雷先生笑着摇了摇头，摇了摇头。“我本以为你会这么说的。”但是，女士们，先生们，事实上，我不做汉堡包生意，我真正的生意是房地产。“

虽然这部分已经被人们享受了很长一段时间，但不可否认的是，世界著名的麦当劳确实是一个房地产行业。

独特的运营方式利用了房地产优势

麦当劳总部现在基本上不专门从事快餐业务，这是被特许经营麦当劳系统的小老板的业务。麦当劳总部会做更多的事情来确定哪个地点是未来城市中最拥挤的地方。展示后，我们购买了我们喜欢的土地，建造了一家快餐餐厅，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐餐厅租给他们，并向他们收取特许权费，并租用这个繁荣的商业土地的店铺。

一个更具体的解释是，麦当劳选择一个地址来开设一家餐厅，要么直接购买它，要么通过设定长期租约来获得优质物业。

此后，麦当劳将前往特许经营商加盟分行，以每年增加价格，差额在20%到40%之间，帮助麦当劳成为商业地产的巨大增值空间。同时，当餐馆生意达到一定水平时，商店也会给麦当劳带来一定的营业额，这叫做"增值租金"。麦当劳获得了更高的利润，并且特许经营商可以充分利用餐饮和房地产的优势，将其完全连接到总部。

事实上，早在今年四月，美国媒体就报道，麦当劳计划在中国多开一千多家门店，同时扩大在中国内地、香港和韩国的特许经营范围，在现有的2800家门店基础上增加1500多家门店。

另一方面，麦当劳将努力使中国成为麦当劳的第二大市场。未来五年，麦当劳将在中国开设至少250家新店，将特许经营比例提高到30%以上，在美国将接近90%。但据有关消息人士透露，中国特许经营的实际比例高达70%，仅占直营店的30%。

回顾麦当劳在中国的第一家分店，它是北京东单街和长安街交界处的主要地点。当麦当劳在20世纪80年代末进入时，人们根本不知道这块土地是个金娃娃。后来，当他们跑到王府井，麦当劳赚了很多钱，仅仅是因为土地的拆迁补偿。如果麦当劳现在把它在中国所有的财产都卖掉了，恐怕这个价格是不可估量的。

麦当劳真的在皮肤上赚钱吗

事实上，很难分析麦当劳是否真的赚钱，这可以从麦当劳的年报中找到。

单从书上看，麦当劳靠房地产赚钱显然是不可靠的。毕竟，麦当劳的主要业务收入是餐饮，至少他们的利润不是麦当劳投资房地产带来的增值。

     2013-2015年麦当劳与净利润的比率（以百万美元计）

当然，帐户并不完全是这样计算的。从上表可以看出，麦当劳的资本开支(最近几年的资本支出在18亿至28亿美元之间)，甚至至少占他们年净利润的40%，其中大部分自然投资于人行道和房地产。

另一方面，虽然每年的资本支出在逐渐下降，但它们的固定资产和业务销售收入在过去三年中保持了良好的发展，并且保持了每年两位数的上升趋势，而绝大部分固定资产和企业的销售都是麦当劳自己的物业。

  2013/2015年固定资产和企业销售收入年增长率(百万美元)

此外，在没有交易的情况下，财务报表中的土地和住房价格通常低于实际公允价值。因此，麦当劳的实际财产价值，以及他每年的增值收入，很难在财务报表中反映出来。

事实上，在商业模式中，它是大型企业中的一个常见环节.这只是麦当劳，肯德基和其他公司做房地产和我们的传统观念是不一样的，所以我们更多的关注。回归到餐饮的本质，只有食品具有足够的竞争力，才能在不吸引特许经营者或投资者的情况下，通过不断创新来吸引消费者，才能保持企业的活力。

注：本文件中的数据从McDonald's2013/2015年度报告中截获。