“暂停房贷”预警房价到了拐点

“金九银10号”一直是房地产销售的旺季，但出乎意料的是，在目前最需要抵押贷款的时候，许多城市的银行做得还不够：最近，北京、广州、天津、武汉等地的许多银行以“配额不足”为由暂停了抵押贷款业务。虽然一些银行没有停止放贷，但它们也取消了利率优惠，甚至取消了浮动利率。住房贷款审批程序也有不同程度的扩展。

房地产开发商、地方政府和银行一直被视为推动房地产价格上涨的主要力量。现在，作为三大主力军之一的银行体系已经开始“退步”，这意味着房地产市场的长期短期博弈已经发生了重大的权力变化，房地产市场的风险已经到了一个临界点。

虽然数间银行所提出的暂停按揭贷款的理由是“资金不足”，但事实上，银行体系并非“差”，很多银行暂停按揭的原因，并不是由于六月持续的“资金短缺”。首先，9月26日，中国央行又发行了800亿元的反向回购，使得9月最后一周的公开市场净投资达到1550亿元，是自6月初以来一周以来最高的一周净投资。与此同时，自7月以来，外汇持有已由负数转为正数，资金又返回中国，增持的外汇将投入市场。维持稳定的银行同业拆借利率，显示市场并不缺乏流动资金。

事实上，银行暂停抵押贷款有两个主要原因：利润下降和风险增加。

利率市场化趋势导致住房贷款业务“不具成本效益”。虽然中国的存款利率还没有公开市场化，但银行连续发行理财产品，使得存款利率变相“市场化”。这种趋势使得原来的“旱涝”按揭业务变成了亏本业务，银行业对抵押贷款业务的兴趣自然大大降低。从抵押贷款收益率的角度来看，5年以上的当前贷款利率为6.55%，如果有30%的折扣，利率为4.585%。从按揭成本的角度来看，理财产品的年化利率在4%以上。因此，对第一个住房抵押贷款利率实行30%的折扣必然会造成损失，即使6.55%的基准利率几乎无法维持。

在中国市场资本成本高、利率市场化的双重冲击下，抵押贷款已成为银行的“鸡肋”产品：提高住房贷款利率，市场无法承受；如果住房贷款利率不提高，银行可能会赔钱。

“断供”和“鬼城”现象导致了抵押贷款风险的加剧。“银行用钱做房地产”是我国房地产业的一种特殊现象。最极端的情况是，房地产开发商原本是5000元/平方米的房地产价格，在没有市场的情况下，人为地推高到每平方米10000元，然后自己买下。由于银行通常提供70%的贷款，房地产开发商实际上以每平方米7000元的价格把房子卖给了银行。房地产开发商一方面加剧了房地产市场的供应紧张局势，造成了价格上涨的影响，另一方面也将所有风险转嫁给了银行。

如果这一风险处于“猜测”阶段，温州的“脱销”就是银行风险的节点。随着温州房价连续第二年下跌，温州新商品房价格较峰值下降近40%，豪华房价分别下降50%和20%。过去，一些温州的房主还欠银行贷款，甚至超过了其房屋的现行售价，房屋已经变成了负值资产，于是他们开始放弃了房屋的“截止”（不再按时偿还银行贷款）。温州银行业管理局提供的数据显示，截至7月份，温州已经有580宗抵押贷款和15笔抵押贷款，远远没有提出的说法：数万套住房供应不足，住房泡沫可能对银行造成的风险已经从担忧到现实。

同时，以鄂尔多斯为例的“鬼城”现象不断增加新的案例，房地产相关连锁银行的贷款风险也在增加。目前，银行对房地产开发商的贷款正在收紧，一些小型房地产开发商在市场上的融资成本已经高达30%。对他们来说，融资只是一个将死刑变成“暂停执行”的机会。这个机会是打赌房价是否能继续升值。

就像市场对这些房地产开发商的预期一样，有迹象表明价格上涨：南京五个“国庆”开放项目中的三个项目已经变成了“夜间CD”，北京的价格比上年同期上涨了20%。

但这些案例并不具有普遍意义。例如，在北京，2005年至2012年，居住在北京的人口从1 538万增加到2 069万，增加了531万，这几乎相当于一个大城市的增加，而同期住宅用地供应面积从1950年公顷减少到1700公顷。不同于鄂尔多斯和其他地方的土地融资，北京通过造成土地短缺而增加单位面积的土地收入，这导致了“面粉”和“面包”价格的共同上涨。可以得出的结论是，二三线城市的房价走势与北京相比，特别是在以财政收益换取大量土地的地区，产品过剩必然导致房价下跌，这是一种非颠覆性的经济常识。

  从全国范围看，即使排除鄂尔多斯等极端案例，房地产供应过剩的情况依然非常严重。近日，农业银行首席经济学家向松祚引用有关机构的统计数据称：“全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。”尽管有房地产机构对这一数据提出质疑，却并未能拿出有说服力的证据。相反，房姐、房叔们动辄几十、甚至上百套房屋，却为向松祚的说法提供了例证。

事实上，即使所谓的“刚性需求”，除了投资和投机需求外，还包括房屋需求和居民对个人资产的需求，以保护和规避风险：一是担心房价会继续上涨，现在买不起；二是担心通货膨胀，因为缺乏资金来保护和规避风险，因此“持续上涨”的价格已经成为最好的对冲工具。如果预期房价不会再上涨甚至下跌，就会出现“刚性需求”-甚至住宅需求也会改为出租，居民也会选择把钱投资于更有价值的领域。

利率市场化可能成为房地产市场的一个重要拐点。一方面，由于利润水平的下降，银行可能会大幅减少住房贷款规模，导致社会购买力下降；另一方面，由于不断涌现出更丰富的高收益银行产品，“住房保值”的策略不再具有成本效益，居民购买住房以保护和规避风险的需求将被大大转移。这两种情况的叠加将使房地产盈余状况变得明显，房地产市场可能进入“价格无市场”的长期“孤独期”。