房贷新政影响有限 不宜过度解读

最近，市场上最令人关注的话题是住房贷款。十一日前，中央银行和银监会联合发布了关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确了对于拥有住房并结清相应贷款的家庭，购房贷款的再申请仍是第一套。同时，通知强调，家庭第一套房的最低首付比率为30%，较低的利率为基准利率的0.7倍。

无论是第一套标准的放宽，还是对住房贷款优惠利率的强调，都向市场发出了强烈的信号，并可能对房地产市场形成重大的刺激作用。

今年到目前为止，我国大部分城市的房地产市场一直处于寒冬，尤其是二三线城市，房地产市场低迷已使地方政府无法坐以待毙。在央行和银监会出台政策之前，已有42个城市放宽了购房限制，但市场环境并未从根本上逆转。国家统计局公布的70个大中城市中，除厦门市外，其他68个城市的房价8月份仍在下降，国家统计局公布的70个大中城市房价基本持平，厦门除外。

与放宽购买限制相比，放宽贷款限制一直被认为是促进房地产市场复苏的有效因素，但从目前来看，中央银行和银监会放宽贷款限制对扭转市场预期起到了明显的积极作用，但从银行的角度来看，很可能难以实现低利率。

荣360分析认为，10%的贴现抵押贷款利率或银行底线。同时，一些银行工作人员也承认，10%的贴现可能是抵押贷款利率最高的水平，30%的折扣几乎是不可能的。

　　事实上，根据央行的数据，当前5年以上贷款的基准利率是6.55%，7折之后只有4.585%，而银行5年期定存利率是4.75%，多数银行还在此基础上上浮10%，也就是5.225%，显然是倒挂的，对于银行来说无法实现存贷利差，因此7折利率几乎是不可能出现的

　　即便是8.5折房贷利率优惠，对于银行来说也几乎不挣钱，因此银行即便承诺能够实现9折或者9.5折优惠，也都会考虑综合收益，例如一些银行会要求客户在贷款的同时购买一些保险产品，或者是存入一定金额的存款，或者是成为该行其他业务的用户，银行可以从这些客户身上获得一定的其他收益来弥补贷款收益的损失，但是这些客户多半也都是凤毛麟角。

从某种意义上说，中国央行和银监会的新一轮住房贷款交易不一定希望市场的贷款利率特别低，但需要一个更稳定的宏观环境，以避免在改革攻势期间出现硬着陆的风险。因此，对当前住房贷款政策的理解应该是理性和科学的，不应理解为全面放松，而应理解为在稳定增长的前提下进行结构调整。(据“京华时报”报道)

【相关专题】
第二轮救市使中央银行放宽了对贷款的限制。
【相关阅读】
抵押贷款市场在第四季度将有一个宽松的10%的贴现率或底线。