央妈“救市”细则上海落地 第四季度成交量将升

在国庆假期前夕，央行投下了一枚“重磅炸弹”，给低迷的市场一个喘息的机会。然而，，国庆假期房地产市场并没有迎来买房的高潮。在接下来的几个月里，新的住房贷款协议是否会对长期处于博弈状态的上海房地产市场产生重大影响，引起了各方的关注。

由于利率下跌对上海房地产市场的影响具有一定的滞后性，在未来3至6个月内不会产生显著影响。

从上海各银行目前的抵押贷款利率来看，由于融资成本仍然较高，上海首期住房贷款利率很难实现30%的折让。如果有30%的贴现率，也会有很高的附加条件。第一次住宅利率贴现率可能在10%左右，也可能在第四季度基准利率的15%以下。随着抵押贷款利率大幅下降的银行范围扩大，预计上海房地产市场最早将在2015年第一季度出现显著改善趋势。

　　不过，从“首套房贷认贷标准”来看，上海新政的执行标准为已有一套还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件是新增的一套必须是上海普通住宅，房贷新政似乎是打了大大的折扣。对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，市场各方都在等待细则落地，但从风声来看，并不会有太多惊喜，对新房市场的促进效果或有限。

如果对于拥有居所并已结清了相应的自置居所贷款的家庭来说，贷款可以按照第一次住房贷款政策实施，那么这至少会影响到第一次改善的10%，而需求的改善将在未来几个月内集中在市场上，在一定程度上促进上海房地产市场成交量的逐步恢复和改善。

由于中国央行的新政规定尚未在上海大规模出台，上海仍面临着消除库存的压力，开发商在今年年底加大了力度，导致供应持续增长。这意味着，，第一笔住房贷款的利率已经调整，品牌开发商争夺“银10”和年底(年度报告)销售业绩的策略也不会改变，开发商将尽最大努力扭转今年最后三个月上海房地产市场无力回天的趋势。

对于第四季度上海房地产市场，成交量将逐步回升，上海楼市的终结“市场末日”可以预见。