房奴必读 贷款买房如何提前还贷才划算

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买房是许多人一生中的大事，但由于房价高企，大多数购房者通过银行贷款购房，并期待着以“免债轻”的态度尽快还清，使房子真正属于他们。

　　那么，今天，编辑会给你一个分析，很多买家想提前还清贷款真的是成本效益吗？

提前支付抵押可能面临违约赔偿金

首先，我们应该注意提前支付住房贷款可能面临的违约损失。事实上，当我们购买房屋贷款时，一般都会在协议中订明，我们不应在一段时间内提前偿还款项，否则，我们便须支付一定数额的违约金，因为银行是为了赚取利息而作出贷款，如果银行不预先赚取利息，自然是不符合本身的利益的。

那我要预付多少违约金？它主要分为两种情况。在一种情况下，你和银行在签署贷款合同时已经同意，如果提前偿还，就要收取多少违约金。例如，在签订贷款合同时，规定如果你必须提前支付1000元违约赔偿金，则在你提前偿还时必须支付1000元违约金。

在另一种情况下，在签订贷款合同时，借款人和借款人事先没有达成协议。此时，贷款机构通常按照行业惯例收取相应比例的违约金。贷款在还款期之前偿还，通常对违约者处以1%或3%的罚款。

　应区分“等额本金”和“等额本息”的还款方式。

我们需要知道如何用两种方式偿还贷款：本金相等和利息相等。

相等本金：还款期内贷款总额相等，当月剩余贷款的本金和利息每月偿还，所以由于月还款本金固定，利息回报越来越少，起初还款压力较大，但随着时间的推移，每月还款金额也越来越少。

本金和利息相等：在还款期间，每月偿还同样数额的贷款(包括本金和利息)。一般情况下，本金和利息相等的是“每月支付的本金和利息之和”，但本金与利息的比率却发生了变化。

知道本金和利息相等的贷款，我们也知道在什么情况下提前还清抵押贷款是不符合成本效益的。

一般来说，住房贷款的提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款，全部提前还款和一次性偿还，这无疑是最好的办法，这样就可以少付很多利息，但利息是不可以退还的。

　　注意几种不适合提前还款的情况

　　1.用公积金发放的贷款，或贷款时的折扣

由于他们已经享有较低的贴现利率，所以现在已进入降息的渠道，将资金用于一些财务管理，例如购买稳定的基金或高于AA评级的债券，更符合成本效益。

　2.同等本金偿还期已超过1/3

等值本金是将贷款总额分为成本，并根据剩余本金计算还款利息。也就是说，以这种方式保留的本金越少，产生的利息就越少。如果你已经偿还了超过三分之一的利息，那就意味着近一半的利息已经还清了。在后期，更多的是偿还本金。利息水平对还款金额影响不大。

　3.相等于本金及利息的还本付息额已达中期。

相等的本金和利息加在抵押贷款的总本金和利息总额中，然后平均分摊到每个月。也就是说，本金在每月还款中所占的比例逐月增加，而利息所占的比例则逐月下降。到还款期中期，大部分利息已经还清，因此提前偿还贷款是没有意义的。

总之，如果采用本金与利息相等的还本付息方式，进入还贷期(20年贷款，约10年还款)，则还款本金较高，可节省的利息有限，提前还款意义不大。

如果采用等额还款方法，则应分为两种情况：在还款初期(3年内)，提前偿还贷款更符合成本效益，因为每月供款的利息超过本金；如果还款期超过1或4时，每月还款的本金和利息构成将开始超过利息，不适合提前偿还。

所以，看了这么多，我们也看得很清楚，买房贷款以后，是否有必要在贷款到期前还清，这是值得我们仔细计算的！

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