借亲戚朋友的名字买房，如何规避法律风险？

在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，许多不合格或贷款困难的购房者会以另一种方式借入他人的名义购房。但在“以名买房”的背后，存在着巨大的法律风险：

李先生想借朋友的钱买一套公寓。他又如何确保日后不会有任何争议呢？

在回答上述问题时，律师回答说：你可以和朋友签署一份协议，由你支付购房费用，只需借用他的名字，并且一定要把房产证明交给你自己。此外，你可以与朋友签订抵押合同，将房子抵押给你，并登记以防止他出售房子。但是，所有这些都不能结束未来可能发生的争端，所以你必须小心。

要想以别人的名义买房子，你需要知道这些法律风险。

第一，名义上的业主悔改。

如果名义业主(被借入买房的人、非实际买受人)悔改，投资者不能充分证明双方的委托代理关系和支付购房款的事实，则很难取得房屋产权或收回购房款。

第二，银行贷款合同应提前终止。

银行发现实际买受人和贷款人不是同一人的，也可以按照贷款合同的有关规定提前解除合同。一旦你得不到贷款，就很难买到房子。

第三，名义上的业主陷入债务等纠纷。

从名义上的业主到将房产权转让给投资者，一种情况是，如果名义上的业主欠他人的债务在到期时无法偿还，或者如果发生离婚纠纷，则该房地产很可能被没收或拍卖。

在另一种情况下，在名义财产所有人中间发生事故，这可能导致继承权纠纷。在这种情况下，投资者很难得到房屋，但只能要求对方返还房价，违约金，不能要求继续履行合同，取得房地产。

第四，名义上的业主私下出售房子。

如果名义上的财产所有人不守信用并秘密出售财产，而买受人(第三方)以对财产登记的信任为基础购买该财产，则真正得到资金的买受人可能无法收回该财产。

第五，购房合同无效。

如果以名义购买的房屋是舒适的住房和其他特殊住房，贷款购买合同一般被视为无效。其法律依据是当事人恶意规避法律或国家政策，属于违反法律规定或为非法目的掩盖无效合同的“合同法”。即使双方签署了这样的书面协议，向公证机关申请公证，公证机关也不会接受。

六.家庭转移引起的税收和费用

即使名义上的业主没有任何违约和违反诚信的行为，那么以名义业主的名义将房屋转让给不动产所有人也要承担相应的税费。

重要！重要！重要！如何尽可能避免“以名购房”的风险？

首先，了解购买房屋的性质。

如果要购买的房屋是拆迁、住房、舒适住房等政策对房地产交易条件的限制，那么最好不要购买，以避免纠纷，导致空房钱。

第二，签订有名有姓的购房合同，必须说明谁拥有房屋，明确双方的权利和义务。

借款人一般是实际出资人，因此，合同中应当规定，“以甲方名义购买房屋，经甲方协商，由乙方出资购房，房屋所有权由乙方所有，与甲方无关”，以防止因房屋所有权不明而引起的未来纠纷隐患。

第三，借款人控制购买手续，并保留足够的证据。

原始的出资凭证，如存折、购货发票等，必须妥善保管。这样，一旦名义上的业主对名义上的购房合同感到后悔，借款人就可以证明该房屋是根据充分的证据以名义购买的，而实际的产权则是由借款人拥有的。

四、严格违约责任。

为了防止名义上的业主违反合同约定，将房屋转让或抵押给第三方，最好在贷款名称购买合同中达成协议：登记买受人不得转让房屋、延迟转让、将房屋出售给第三方等；违反合同的，应当承担违约责任。这为双方严格履行购房合同提供了相对充足的法律保障。

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