房贷利率创新低 五次降息减负效应下月“到账”

去年，中央银行连续五次降息，抵押贷款基准利率由“六”降至“四字母”，大批购房者终于可以享受到新一年度五次降息带来的好处。1月份的月供应量不代表全年的月供应量标准，2015年5次的好利率下调将于2月份开始。在新的一年里，广大的购房者最终将能够享受到这五次减息带来的好处。

银行家提醒市民，最好在一月还款日期前多存钱，以避免每月供款短缺。一月份的月报价并不代表全年的月度报价标准，2015年五次降息的好处将从2月份开始。

　　五次降息能节省多少月供应量？

在五次降息后，按揭贷款集团的压力可以减轻多少？据测算，去年年初抵押贷款100万元，贷款期限20年，采用本金与利息相等的还款方式，当时实行的基准利率为6.15%，月还款7251.12元，总利率为740200元。今年，按4.9%的基准利率，每月供款为6544.44元，减少706.68元，20年的总利率将减少169600元。

如果实施10%的折现率，则在去年年初，以20年期到期的贷款利率为5.535%，每月支付6898.66元，总利率为655700元。今年，您可以享受4.41%的优惠利率，每月利率6278.02元，总利率506700元。5个利率下调，每月减少620元，总利息支出减少149000元。

去年11月6日，中国央行发布了第三季度货币政策执行报告，显示贷款利率继续下降，9月份加权平均贷款利率为5.70%，较6月份下降0.35个百分点。其中，个人住房贷款加权平均利率为5.02%，比6月份下降0.51个百分点。自去年第四季度开始本轮降息以来，个人抵押贷款利率已较一个月前下降了4个季度，累计下降1.94个百分点。目前，整体贷款和个人住房贷款的实际利率处于近五年来的最低水平。

　　为什么不减少一月的月供应量，而不是上升。

虽然这个月的抵押贷款今年可以偿还的更少，但是很多房奴发现这个月的月供应量“不是下降而是上升”。读者王先生说，本月刚刚退还的月薪比去年12月多了几元。其他读者发现，只有一月的每月付款与其他几个月的银行还款计划不同。这里发生了什么事？

银行业内部人士解释说，这些情况主要是由于银行贷款利息是零敲碎打的利息。以每月10日为例，说明贷款扣除日期。2016年1月的月利率包括2015年12月最后21天按旧利率计算的利息和1月份前10天按新利率计算的利息。由于一月份的还款率是零头利息，所以从第二个月开始，还款额一般是正常的。

至于一月份，每月还款额并没有下降，但主要是本金及利息相等的贷款。除贷款计件利率外，银行在一月实施新利率后，会根据贷款的剩余本金、余下期限及新的执行率，重新计算须偿还的本金。在整体利率下降的情况下，一月份的本金较去年十二月有所上升，而按揭贷款借贷者所归还的本金，亦会较利息下降的幅度为高，因此，在一月份便会出现“不跌而升”的现像。

以100万元，20年期，等本金和利息还款为例，贷款日期为2015年3月10日，实施利率为5.9%，利率调整后利率降至4.9%，2016年1月10日还款率为7114.21元，比2015年12月10日(7106.76元)高7.45元。这是因为2016年1月的还款本金比2015年12月10日多出281.53元，2015年12月10日至31日的利息分值为3196.865元，2016年1月1日至10日的利息为1324.346元，总计4531.211元，比2015年12月减少274.086元。因此，本金的增加大于利息的减少，而一月的每月付款只会增加。

然而，到2016年2月10日，还款金额将降至6566.03元，比1月份减少548.18元，比2015年12月减少540.73元。

银行家提醒市民，最好在一月还款日期前多存钱，以避免每月供款短缺。一月份的月报价并不代表全年的月度报价标准，2015年五次降息的好处将从2月份开始。

　　应从多方面考虑提前还清贷款

在年初，许多抵押贷款借款人将获得许多年终奖励.一些渴望“免债务”的人计划提前还清贷款，减轻他们通常的支出负担。工商银行客户经理陈先生提醒大家，在考虑提前还款时，在作出决定前，必须权衡他们的资金需求、投资渠道和预付费用。

从资本成本的角度来看，在当前低利率的背景下提前偿还贷款可能不符合成本效益。从2016年开始，申请住房贷款折扣的购房者预计将把利率降至4.3%左右，而公积金借款人的利率将降至3.25%。目前，银行理财产品的平均回报率可以达到甚至超过4.5%，已经高于贷款利率。这意味着还款家庭只需合理分配资金，收入可能超过贷款利息，提前偿还贷款显然不符合成本效益。

此外，如果一年内有资本需求的抵押贷款，如住房翻新，需要大量资金，提前还款可能会损害家庭的财务安排。借款人已经还清了很长一段时间，因为大部分还款期限较晚的贷款是本金的偿还，此时通过提前偿还贷款来达到存息效果甚微。陈先生认为，如果公民使用同等的本金和利息偿还方式偿还贷款，如果他们已经超过了一年半，如20年的贷款和7年以上的还款，就没有必要提前偿还贷款。

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